饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(z诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗hèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行(xíng)诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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